БизКвартал Ответы малому и среднему бизнесу
Гид по ипотечным программам
в России
Логотип
35

Как купить квартиру в ипотеку: поиск недвижимости, обзор предложений банков, сбор документов

Ключи от новой квартиры, купленной в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку является самым доступным вариантом улучшения жилищных условий для многих граждан. Несмотря на переплату, это хорошая возможность стать обладателем собственного жилья уже сегодня, не тратя годы на накопление денежных средств. Ипотека на квартиру имеет свои особенности, которые важно учитывать перед заключением сделки.

Нюансы покупки квартиры через оформление ипотеки

Приобретая квартиру в ипотеку, нужно учитывать следующие особенности:

  1. Передача в залог. Несмотря на то, что заемщик оформляет право собственности на объект недвижимости после покупки, он находится под банковским обременением до полного погашения ипотеки. Это значит, что все сделки с квартирой возможны исключительно с одобрения кредитора.
  2. Длительный срок кредитования. Одна из главных особенностей ипотеки – длительный срок действия договора. В зависимости от банка, период выплаты может доходить до 30 лет. Это позволяет существенно снизить размер ежемесячного платежа, но увеличивает общую переплату.
  3. Необходимость внесения первоначального взноса. Она может составлять от 10 до 60% от стоимости квартиры. Возможно получение ипотеки без внесения личных средств при использовании различных вариантов государственной субсидии (материнский капитал, поддержка для молодых семей, специалистов определенных сфер деятельности и т.д.).
  4. Квартиры под ипотеку должны быть ликвидными – банк перед покупкой проверяет соответствие выбранной жилплощади своим требованиям (возраст здания, отсутствие несогласованных перепланировок, развитая инфраструктура и другие параметры, влияющие на цену кредитной квартиры).
  5. Досрочное погашение ипотеки не предполагает дополнительных комиссий. Закрыть долг можно уже через год после оформления ипотечного договора.

Также есть отдельные нюансы, в зависимости от того, какой тип квартиры собирается взять в ипотеку заемщик.

Новостройка

Ипотечный кредит на квартиру в новостройке считается самым выгодным.

Плюсы получения такого займа:

  • новое жилье, отвечающее современным требованиям строительства;
  • низкая цена – чем дальше сдача дома в эксплуатацию при оформлении ипотеки, тем меньше стоимость квартиры;
  • выгодное вложение – после сдачи и ремонта, жилплощадь существенно увеличиться в цене и ее можно продать по цене в два раза превышающей первоначальную (после выплаты ипотеки).

Заемщик может повлиять на условия предоставления ипотеки на покупку жилья в новостройке, в частности, на процентную ставку.

Значение имеют следующие параметры:

  • первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже процент;
  • период кредитования – чем дольше будет выплачиваться долг, тем выше ставка;
  • страхование – помимо обязательного на квартиру, можно также застраховать жизнь и здоровье, а также титул (утрата права собственности), отказ от дополнительной страховки увеличивает процент;
  • наличие зарплатной карты – ее владельцы могут рассчитывать на увеличение вероятности одобрения заявки и снижение ставки;
  • покупка квартиры у застройщика, аккредитованного банком, в котором оформляется ипотека, снижает проценты по ней.

Ставки на квартиры в строящихся домах ниже, по сравнению со вторичным жильем (от 8,9%), поэтому такая покупка будет особенно выгодна.

Вторичное жилье

Влияние на ставку по ипотеке при покупке данного типа производится по тем же параметрам, что и в новострое. Но есть свои особенности того, как дают ипотеку на квартиру на вторичном рынке:

  1. Необходимо проведение экспертной оценки стоимости квартиры. Она делается специалистом, аккредитованным банком, в котором оформляется ипотека. Оплата услуги производится заемщиком.
  2. К вторичной квартире, оформляемой в ипотеку, предъявляется список требований – определенный возраст здания, местоположение. Дом не должен относиться к аварийному и ветхому жилью, в Москве – не входить в программу реновации.

Важно учитывать, что риск утери права собственности при покупке квартиры на вторичном рынке выше, чем на первом.

Поэтому страхование титула имеет принципиальное значение – в случае признания сделки купли-продажи недействительной, ответственность и обязательства по возмещению банку расходов ляжет на заемщика.

Продление договора страхования титула необходимо только в первые три года ипотеки. Именно столько составляет срок исковой давности, по истечению которой риск утери права собственности аннулируется.

Студия

Это отдельный вид бюджетной квартиры, в которой кухня не отделена от комнат перегородками. Ипотека на студию оформляется в рамках различных кредитных программ, отдельная для данной недвижимости не предусмотрена. Такую квартиру можно купить как в новостройке, так и на вторичном рынке. Цена зависит от стандартных факторов, ипотека не предполагает отдельных особенностей.

При покупке студии проверка отсутствия незаконной перепланировки имеет особенное значение. Пренебрежение данным фактом может привести к утрате титула.

Апартаменты

Ипотека на апартаменты предполагает повышение ставки (от 11,25%) и увеличение размера первоначального взноса (от 20% от стоимости).

К данному типу недвижимости предъявляются отдельные требования (помимо стандартных):

  • структурное обособление – это должно быть отдельное помещение;
  • наличие всех коммуникаций;
  • расположение на надземных этажах.

Также имеются определенные условия для здания, в котором расположены апартаменты в ипотеку:

  • износ не более половины;
  • наличие не менее 2-х этажей;
  • сделан из монолитных блоков, материал строения – кирпич.

Кроме того, здание не должно:

  • стоять в очереди на снос, реконструкцию или капитальный ремонт;
  • быть бывшим пансионатом, домом отдыха, гостиницей, воинской частью, лагерем или санаторием.

Процедура покупки апартаментов в ипотеку аналогична действиям со стандартной квартирой, за исключением повышенной ставки и первого взноса.

Комната или доля в квартире

Это самый сложный вариант приобретения жилья в ипотеку – трудно получить одобрение, а при положительном решении по заявке устанавливаются максимальные проценты.

В зависимости от банка, ставка может быть от 10,25 до 18,2% и больше с учетом всех надбавок за отсутствие дополнительное страхования, зарплатной карты, первоначального взноса и иных критериев, влияющих на условиях, на которых выдается ипотека.

Ипотечный кредит на такое жилье предполагает следующие требования к объекту недвижимости:

  • отсутствие здания в очереди на снос, реконструкцию и капитальный ремонт;
  • изолированность помещения (если планируется приобретать комнату);
  • документальное определение порядка использования комнаты – судебное постановление либо соглашение между всеми владельцами;
  • соблюдение правил о преимущественном праве покупки – все остальные дольщики должны представить письменный отказ от покупки.

Все документы на долю в квартире или комнату стоит заверять у нотариуса.

Ипотечная квартира

Если квартира, которую надо купить, находится в ипотеке, это не мешает оформить сделку купли-продажи.

Для этого нужно обратиться в банк-залогодержатель и подать заявку на переоформление ипотеки. Кредитору понадобится время, чтобы проверить соответствие своим требованиям, если анализ финансового состояния пройдет успешно, есть два варианта получить понравившуюся квартиру в собственность:

  • переоформить ипотеку на себя, т.е. произвести замену заемщика;
  • выплачивать долг вместо продавца, а потом оформить стандартный потребительский кредит.

Второй случай подходит только в том случае, если есть личные средства на неформальное погашение ипотеки.

Оформление ипотеки на квартиру – этапы

Как можно приобрести квартиру в ипотеку, зависит от типа недвижимости. Несмотря на общие шаги, имеются некоторые особенности в каждом случае.

Покупка квартиры в новострое

Алгоритм действий, как покупать квартиру в ипотеку в новом доме следующий:

  • выбор застройщика и получение информации о том, в каком банке он аккредитован;
  • подача заявки в финансовую организацию – это может сделать ипотечный брокер, застройщик или сам заемщик;
  • подготовка договора долевого участия (строительной компанией) и согласование его с банком;
  • подписание заемщиком договоров – долевого участия и ипотечного, а также соглашения о дополнительных видах страхования, если принято решение об их заключении;
  • регистрация сделки в Росреестре (в некоторых банках предполагается небольшое снижение ставки, если делать это в электронном формате);
  • подтверждение внесения первоначального взноса – выписка из счета либо платежный чек;
  • оформление договора переуступки права требования с банком;
  • перечисление оставшейся стоимости квартиры на счет застройщика (а вычетом первоначального взноса);
  • регистрация права собственности и оформление закладной, по которой ипотечная квартира передается банку в залог до полного погашения долга.

Покупка квартиры по ипотеке в новостройке предполагает передачу ключей от застройщика только после оформления передаточного акта, подтверждающего согласие заемщика с состоянием, в котором передается жилплощадь.

Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Процесс покупки вторичной квартиры в ипотеку имеет свои особенности. Первые несколько шагов не отличаются от сделки в новострое, заемщик также должен определиться с банком, найти подходящую жилплощадь и получить одобрение заявки.

Нюанс. Многие ищут квартиры в новостройке с отделкой. Это выгодно, учитывая, что стоимость недвижимости все равно ниже, чем у прямого продавца. Но такие квартиры (в новостройках, на которые оформлены право собственности) уже относятся к вторичному жилью.

Процедура покупки готовых квартир в ипотеку после получения одобрения и нахождения подходящего варианта, следующая:

  1. Заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи, по которому вносится задаток (первоначальный взнос). Для максимального снижения финансовых рисков, можно составить дополнительные документы, удостоверяющие передачу денег: расписку, соглашение о задатке.
  2. Проведение оценки стоимости квартиры. Специалист должен выдать отчет, который передается в банк и служит доказательством соответствия цены, установленной продавцом, рыночной.
  3. Передача пакета документов в банк на проверку, в том числе, документы, подтверждающие внесение начального взноса.
  4. Оформление кредитного договора.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Выдача ипотеки производится после оформления кредитного договора, а расчет с продавцом после регистрации сделки.  В течение этого времени деньги находятся в банковской ячейке либо на счете без права использования. Участие банка в расчете делает процедуру оплаты безопасной.

Последний этап приобретения квартиры по ипотеке – получение права собственности после регистрации сделки. Но, несмотря на это, жилплощадь будет находиться в банковском залоге до полного расчета по займу.

Требования к заемщику

Банки предъявляют к клиентам, желающим оформить ипотеку, стандартные требования:

  • возраст от 21 года до 65 лет на момент погашения долга;
  • стаж работы 1-3 месяца на последнем месте и не менее 12 месяцев за последние 5 лет;
  • наличие гражданства РФ;
  • официальный доход в размере, позволяющем обслуживать ипотеку, которую берет заемщик. Почти во всех банках допускается привлечение созаемщиков.

У некоторых кредиторов есть дополнительное требование о прописке в регионе покупки квартиры.

Необходимые документы

Для подачи заявки при покупке квартиры в ипотеку понадобится:

  • заявление, заполненное по форме банка (большинство кредиторов поддерживает услугу онлайн обращения);
  • действующий паспорт;
  • второе удостоверение личности – СНИЛС, удостоверение военного и т.д.;
  • справка о доходах (не требуется в банке, через который начисляется зарплата заемщику);
  • налоговую декларацию за отчетный период (для ИП);
  • трудовую книжку, заверенную работодателем (не требуется для зарплатных клиентов);
  • документы на имеющуюся недвижимость, если она предоставляется в залог;
  • свидетельства о браке и рождении ребенка.

На рассмотрение заявки отводится 3-5 дней, после чего клиент уведомляется о принятом решении. Когда получено одобрение заявки, можно приступать к поиску квартиры.

Нюанс. Необходимо предварительно узнать, сколько времени отводится на поиски подходящей недвижимости.

После того, как найдена нужная жилплощадь, нужно представить в банк:

  • документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
  • выписку из домовой книги (о зарегистрированных лицах);
  • подтверждение внесения первоначального платежа (выписку из счета или расписку от продавца).

Дополнительно могут быть затребованы другие документы, в зависимости от требований конкретного банка.

Какие банки предлагают выгодные ипотечные программы

Услуги по выдаче ипотеки на квартиры предлагают множество банковских организаций. Наиболее выгодные условия у следующих кредиторов:

  1. Сбербанк. Лидер на финансовом рынке России, предлагает клиентам множество ипотечных программ на любой вид недвижимости. Процентная ставка от 8,2%, возможно оформление льготной ипотеки под 6%. Поддерживает все государственные программы. Максимальный срок кредитования – 30 лет, первоначальный внос от 15%. Доступна ипотека по двум документам.
  2. ВТБ предлагает ипотеку по ставке от 9,7%. Здесь максимальный размер кредитования – до 60 млн. рублей, первый взнос – от 10% от стоимости квартиры. Доступна ипотека по двум документам без подтверждения дохода.
  3. Россельхозбанк. Ставки также начинаются от 9,7%, размер ипотеки до 20 млн. рублей. Возможно оформление кредита на земельный участок отдельно, а также с находящимся на нем частным домом. Доступна как аннуитетная, так и дифференцированная система погашения долга.
  4. Газпромбанк. Минимальная ставка – 9,5%, срок ипотеки до 30 лет. Первоначальный взнос от 10% от цены квартиры, для получателей материнского капитала показатель снижен до 5%.
  5. Открытие. Ставки от 9,7%, для зарплатных клиентов размер начального взноса снижен до 10%. Можно получить до 30 млн. рублей на срок до 30 лет. Действуют специальные ипотечные программы на отдельные типы недвижимости, например, на апартаменты от 10,3%.
  6. ТрансКапиталБанк. Предлагает самую низкую ставку от 8%. Еще одно привлекательное условие – минимальный первый взнос составляет 5%. Срок кредитования – до 25 лет.
  7. РосБанк. Выдает ипотеку по ставке от 9%, срок кредитования до 25 лет. Минимальный возрастной порог снижен до 20 лет, срок кредитования – до 25 лет.

При выборе банка, в первую очередь, следует изучать условия организации, через которую начисляется заработная плата. Стоит хорошо изучить кредитный рынок, чтобы сделать наиболее оптимальный выбор.

Отзывы заемщиков

Несмотря на относительно молодой возраст ипотеки, как вида кредитования, она помогла решить жилищный вопрос многим гражданам, в том числе, молодым семьям.

Среди плюсов займа отмечается:

  • возможность покупки квартиры без траты времени на накопление;
  • наличие множества различных ипотечных программ;
  • отсутствие сложностей при оформлении;
  • возможность использования государственной поддержки для погашения долга;
  • наличие определенных льгот для отдельных категорий граждан.

Среди недостатков ипотеки отмечается размер переплаты и длительный срок кредитования. Тем не менее, ежегодно тысячи россиян делают выбор в пользу ипотеки как варианта покупки собственной квартиры.

Еще материал по теме:

Было полезно?! Сохрани чтобы не потерять!
Оцените:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Нравится статья? Расскажите друзьям

Комментариев нет

Отправить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *